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Hypothek
das an einem Grundstück zur Sicherung einer Forderung bestellte Pfandrecht (§§ 1113-1190 BGB).
I. Charakterisierung: Belastung eines Grundstücks in der Weise, "daß an denjenigen, zu dessen Gunsten die Belastung erfolgt, eine bestimmte Geldsumme zur Befriedigung wegen einer ihm zustehenden Forderung aus dem Grundstück zu zahlen ist". - Einzutragen in Abt. III des Grundbuchs. Im Gegensatz zur Grundschuld und Rentenschuld ist das Bestehen einer persönlichen Forderung Voraussetzung für Entstehung der H., des dinglichen Rechts. Diese Abhängigkeit (akzessorische Natur der H.) ist aber nicht immer streng durchgeführt (vgl. II). - Der Schuldgrund (z. B. Darlehen, Kaufvertrag) berührt nur den persönlichen Schuldner, der nicht Eigentümer des belasteten Grundstücks zu sein braucht; er ist dem Gläubiger zur Zahlung der Forderung verpflichtet und haftet dafür mit seinem ganzen Vermögen. Der Eigentümer des mit der Hypothek belasteten Grundstücks dagegen schuldet persönlich nichts (soweit er nicht - wie meist - auch gleichzeitig persönlicher Schuldner ist, indem er z. B. in der Bestellungsurkunde die persönliche Haftung für den Eingang der Hypothekensumme übernimmt), sondern haftet nur mit dem Grundstück. Zahlt der Schuldner nicht, kann sich der Gläubiger aufgrund der Hypothek aus dem Grundstück und den mithaftenden Gegenständen (z. B. Zubehör des Grundstücks, Miet- oder Pachtzinsforderungen in gewissem Umfang) durch Verwertung im Wege der Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung (§ 1147 BGB) befriedigen.
II. Arten: 1. Regelform ist die gewöhnliche Hypothek (Verkehrs-H.): Im Gegensatz zur Sicherungshypothek kann sich bei ihr ein gutgläubiger Erwerber auch hinsichtlich der persönlichen Forderung auf die Richtigkeit des Grundbuchs verlassen und wird durch dieses geschützt (§ 1138 BGB). - Die Verkehrs-Hypothek kann Brief- oder Buch-Hypothek sein: a) Die Brief-Hypothek (H., bei der ein Hypothekenbrief erteilt wird) ist die Regel (§ 1116 I BGB). b) Bei der Buch-Hypothek ist Erteilung eines Hypothekenbriefes durch entsprechende Eintragung im Grundbuch ausgeschlossen (§ 1116 II BGB). Der Vorteil der Brief-Hypothek besteht in der größeren Verkehrsfähigkeit. Zu ihrer Übertragung bedarf es nicht der Eintragung im Grundbuch. Der Ersterwerb erfolgt durch Einigung und Übergabe des Briefes. Zur Ausübung der Rechte aus der Hypothek genügt Besitz des Briefes. - 2. Die Sicherungs-Hypothek ist im Gegensatz zur Verkehrs-Hypothek nur Buch-Hypothek und streng von der persönlichen Forderung abhängig, die der Gläubiger der Sicherungs-Hypothek im Streitfall immer beweisen muß; er kann sich nicht auf das Grundbuch verlassen oder berufen. Für den Verkehr ist die Sicherungs-Hypothek daher wenig geeignet. Im Grundbuch muß sie im Interesse der Rechtssicherheit ausdrücklich als solche bezeichnet werden (§ 1184 II BGB). - Sonderformen: Höchstbetragshypothek, Inhaberhypothek; ferner: Arresthypothek und Zwangshypothek - 3. Die Gesamt-Hypothek (Korreal-H.) wird zur Sicherung einer einheitlichen Forderung an mehreren Grundstücken desselben oder verschiedener Eigentümer bestellt. Auch Bruchteile eines Grundstücks bei Miteigentum können mit einer Gesamt-Hypothek belastet werden, wobei jedes Grundstück und jeder Bruchteil für die ganze Forderung haftet. Der Gläubiger kann sich nach Belieben aus allen oder einzelnen Grundstücken oder Bruchteilen befriedigen. Erfolgt Befriedigung aus einem Grundstück oder Bruchteil, so erlischt die Hypothek auf den anderen. - 4. Regelmäßig ist das Kapital der durch Hypothek gesicherten Forderung nach Kündigung in einer Summe fällig (Kündigungshypothek). Vielfach wird die Forderung auch in Raten abgetragen, so vor allem bei Baukredit von Banken und anderen öffentlichen Anstalten; dafür Eintragung einer Tilgungshypothek (Amortisationshypothek oder Annuitätenhypothek). Der Schuldner hat gleichbleibende, aus Zinsen und Tilgungsbeträgen sich zusammensetzende Jahresleistungen zu erbringen. Da sich die Zinsbelastung bei zunehmender Rückzahlung der Schuldsumme verringert, wird der auf die Schuldsumme fallende Anteil der Tilgungsraten immer höher. Anders bei der Abzahlungshypothek, bei der langsam sinkende Jahresleistungen zu erbringen sind. Gleich bleibt zwar der Betrag zur Tilgung der Schuldsumme, die Zinsleistung aber sinkt. - Tilgungshypotheken beruhen häufig auf gesetzlicher Vorschrift, z. B. Deckungs-, Hauszinssteuerabgeltungs- und Schuldenregelungshypotheken. - 5. Um die Grundbuchführung zu vereinfachen, können mehrere im Rang gleichstehende oder unmittelbar aufeinanderfolgende Hypothek desselben Gläubigers zu einer einheitlichen Hypothek zusammengefaßt werden (Einheitshypothek). - 6. Steht die H., wie im Regelfall, einem anderen als dem Eigentümer des belasteten Grundstücks zu, spricht man von Fremdhypothek. Tilgt ein Eigentümer, der nicht gleichzeitig persönlicher Schuldner ist, die Forderung, so erwirbt er damit neben der Forderung gegen den persönlichen Schuldner auch die an seinem Grundstück bestehende Hypothek als Eigentümerhypothek. Anders, wenn er auch persönlicher Schuldner ist. Erlischt die Forderung, so wandelt sich die Hypothek in eine Grundschuld, und zwar, da sie dem Eigentümer zusteht, in eine Eigentümergrundschuld. - 7. Vertragshypothek, Sammelbezeichnung für alle H., die aufgrund vertraglicher Vereinbarung zustande kommen, im Gegensatz zur im Wege der Zwangsvollstreckung entstandenen Zwangshypothek. - 8. Wertbeständige H.: H., die nicht die Zahlung einer bestimmten Geldsumme zum Gegenstand hat, sondern einer Geldsumme, die sich aus dem Preis einer bestimmten Warenmenge an einem bestimmten Tage errechnet (Wertsicherungsklausel). - 9. Sonderform: Schiffshypothek.
III. Begründung, Übertragung und Aufhebung: 1. Die Hypothek wird begründet: a) Vertraglich durch Einigung zwischen Grundstückseigentümer und Gläubiger und Eintragung im Grundbuch. Zu beachten dabei: Auch bei wirksamer Einigung und Eintragung steht die Hypothek noch dem Grundstückseigentümer zu, bis die Forderung entsteht und bei der Brief.-Hypothek außerdem der Hypothekenbrief übergeben ist. b) Durch Zwangsvollstreckung als Arrest-Hypothek und Zwangs-Hypothek c) Kraft Gesetzes (vgl. II). - 2. Die Übertragung der Hypothek erfolgt durch Abtretung der Forderung (Schriftform, § 1154 BGB) oder Eintragung im Grundbuch und Übergabe des Briefes bei der Brief-H., sonst Eintragung im Grundbuch. Gemäß § 1153 BGB geht mit der Übertragung der Forderung die Hypothek auf den neuen Gläubiger über; die Hypothek kann nicht ohne die Forderung, die Forderung nicht ohne Hypothek übertragen werden. Mehrfache Übertragung ist möglich und zulässig. - 3. Die Zwangsvollstreckung in eine Hypothekenforderung erfolgt i. d. R. durch Pfändungs- und Überweisungsbeschluß mit Briefübergabe bzw. Eintragung im Grundbuch (§§ 830, 837 ZPO). - 4. Die Hypothek erlischt: a) durch rechtsgeschäftliche (vertragliche) Aufhebung; b) durch Befriedigung des Gläubigers aus dem Grundstück im Wege der Zwangsvollstreckung; c) durch Ausfall in der Zwangsvollstreckung (geringstes Gebot). Sie erlischt nicht bei Wegfall der durch sie gesicherten persönlichen Forderung; in diesem Falle entsteht eine Eigentümergrundschuld oder auch Eigentümer-Hypothek (vgl. II 6).
IV. Finanzierung: Dient der Beschaffung von langfristigem Fremdkapital (Fremdfinanzierung). Durch die Verkehrs-Hypothek wird Anlagevermögen zur Sicherung eines Kredites benutzt, der dazu dient, andere Anlageteile oder Umlaufvermögen zu beschaffen. - Zu unterscheiden: a) Zinshypotheken (jährliche Zinszahlung und Gesamtrückzahlung der Darlehenssumme); b) Tilgungshypotheken (jährliche Zinszahlung und Tilgung).
V. Bilanzierung: Hypothek sind als Posten des Fremdkapitals einzustellen. Wird dem Darlehensnehmer nicht das volle Hypothekendarlehen, sondern mit Abzug (Damnum, Disagio) ausgezahlt, ist die Verbindlichkeit voll zu passivieren, das Disagio zu aktivieren und während der Laufzeit der Hypothekenschuld oder der Dauer der vereinbarten Zinsfestschreibung abzuschreiben. Das Disagio kann aber auch als Aufwand des Kreditaufnahmejahres angesetzt werden (§ 250 III HGB).
VI. Bewertungsgesetz: Aktiv-Hypothek und Passiv-Hypothek sind für die steuerliche Bewertung gem. BewG grundsätzlich mit dem Nennwert anzusetzen (Kapitalforderung). H.-Forderungen gehören bei beschränkter Steuerpflicht zum Inlandsvermögen, wenn sie durch inländischen Grundbesitz oder inländische grundstücksgleiche Rechte gesichert sind (§ 121 II Nr. 7 BewG). - H.-Schulden sind als Betriebsschulden oder als sonstige Schulden vom Rohvermögen abzugsfähig. Hypothek berühren nicht den Einheitswert des Grundbesitzes.
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