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Wohnungsbau
Wohnungswirtschaft.
I. Wesen: Erstellung, Verwaltung und Vermietung von Wohnungen durch private Bauherren, gemeinnützige Wohnungs- und Siedlungsunternehmungen, durch Betriebe und den Staat, ferner gemeinnützige oder privatwirtschaftliche Wohnungsbauträgerunternehmen und Wohnungsbaufinanzierungsunternehmen (Heimstätte, Bausparkassen). Seit Inkrafttreten des ersten Wohnungsbaugesetzes gliedert sich der Wohnungsbau in drei große Kategorien: öffentlich geförderter (sozialer) Wohnungsbau, steuerbegünstigter Wohnungsbau und frei finanzierter Wohnungsbau. - Gesetzliche Regelung: Zweites Wohnungsbaugesetz (Wohnungsbau- und Familienheimgesetz) i. d. F. vom 19. 8. 1994 (BGBl I 2136) m. spät. Änd.
II. Amtliche Statistik: Neben dem Wohnungsbestand (Wohnungszählung, Wohnungsstichproben) werden die laufende Bautätigkeit in tiefer sachlicher und regionaler Gliederung von der Baugenehmigung bei den Bauaufsichtsbehörden, über die Auftragserteilung und Produktion im Baugewerbe bis zur Baufertigstellung der Wohn- und Nichtwohngebäude erfaßt (vgl. auch Wohnungsstatistik). Bezüglich des sozialen Wohnungsbau werden Art und Umfang der staatlichen Wohnungsbauförderung (bauliche Struktur der Förderungsobjekte, Lage und Fläche der Grundstücke, Anzahl, Größe und Zweckbindung der geförderten Wohnungen, Bauherren, veranschlagte Finanzierungsmittel nach Finanzierungsquellen, Gesamtkosten und ihre Aufgliederung sowie die unterschiedlichen Förderungsformen und die durchschnittliche Miete und Belastung) erfaßt (Bewilligungsstatistik).
III. Sozialer Wohnungsbau/öffentlich geförderter W.: 1. Begriff: Der Bau von Wohnungen, die nach Größe, Ausstattung und Miete oder Belastung für die breiten Schichten des Volkes bestimmt und geeignet sind. - Kennzeichnend für den sozialen Wohnungsbau sind die Einkommensgrenzen für die Wohnungsuchenden, die Berücksichtigung der Wohnungsbedürfnisse besonderer Personengruppen, die Vorschriften für die Mindestausstattung der Wohnungen, die Beschränkung der Wohnungsgröße, die Verkaufsverpflichtung bei Kaufeigenheimen und Kaufeigentumswohnungen und die Festlegung der Kostenmiete für Mietwohnungen als preisgebundene Miete. Die Förderung des Wohnungsbau hat das Ziel, das Angebot an relativ preisgünstigen Wohnungen für den Kreis der Bevölkerung zu erhöhen, der aufgrund der bestehenden Einkommens- und Vermögensverhältnisse bei einer rein marktwirtschaftlichen Wohnungsbedarfsdeckung zu kurz kommen muß (kinderreiche Familien, junge Ehepaare, ältere Menschen, Behinderte) und die Bildung von Einzeleigentum, besonders in Form von Familienheimen, zu unterstützen. - 2. Der soziale Wohnungsbau umfaßt a) die Erstellung neuer Wohnungen, Eigenheime, Eigentumswohnungen und Kleinsiedlungen, b) die Instandsetzung und Wiederherstellung solcher Bauten, c) den Ausbau oder die Erweiterung bestehender Gebäude. - 3. Öffentlich geförderter sozialer Wohnungsbau (1. Förderungsweg): Wohnungen für den nach § 25 II. Wohnungsbaugesetz (WoBauG) begünstigten Personenkreis, gefördert mit öffentlichen Mitteln im Sinne des § 6 Abs. 1 II. WoBauG durch öffentliche Baudarlehen, Aufwendungsdarlehen, -zuschüsse, Zinszuschüsse, Annuitätsdarlehen und Familienzusatzdarlehen (§§ 42, 45 II WoBauG). - 4. Sozialer Wohnungsbau für etwas einkommenstärkere Schichten (2. Förderungsweg): V. a. durch das Regionalprogramm des Bundes Förderung von Bauvorhaben für Personen, die durch den Bezug der Wohnung eine öffentlich geförderte Wohnung freimachen oder deren Jahreseinkommen die in § 25 II. WoBauG bestimmte Einkommensgrenze nicht um mehr als 60% übersteigt (§§ 88 a II WoBauG). Schließlich können Mittel zur Förderung des sozialen Wohnungsbaus im Wege der sog. vereinbarten Förderung (3. Förderungsweg) vergeben werden (§ 88 d). Dabei wird die Förderung durch die öffentliche Hand vertraglich davon abhängig gemacht, daß der Bauherr Regelungen über die Zweckbestimmung, Belegungsrechte des öffentlichen Darlehensgebers, Einkommensgrenzen bei den zukünftigen Mietern, Miethöhen etc. beachtet. Die so gewährten Mittel sind keine öffentlichen Mittel im Sinne des II. WoBauG; die geförderten Wohnungen sind keine preisgebundenen Wohnungen. - 5. Durch das Wohnungsbindungsgesetz i. d. F. vom 19. 8. 1994 (BGBl I 2167, 2319) ist die freie Verfügbarkeit über die geförderten Sozialwohnungen eingeengt, eine Wohnraumbewirtschaftung besteht jedoch nicht mehr. - 6. Träger des sozialen Wohnungsbau sind in erster Linie die gemeinnützigen Wohnungs- und ländlichen Siedlungsunternehmen (Wohnungsbaugenossenschaften) einschl. der Organe der staatlichen Wohnungspolitik (z. B. Heimstätten) sowie die privaten Haushalte. - 7. Kritik: Bereits 1975 kritisierte der Wissenschaftliche Beirat für Familienfragen beim Bundesministerium für Jugend, Familie, Frauen und Gesundheit nachweisbare Verteilungsmängel bei der Wohnungsversorgung von Familien mit mehreren Kindern und jungen Familien und entwickelte ein umfangreiches Reformprogramm zur Beseitigung der Wohnungsdefizite unterversorgter Familien. Dieses Ziel sollte stärker als bisher über einen vermehrten Einsatz der an die individuelle Leistungsfähigkeit und den individuellen Wohnungsbedarf anknüpfenden Individualförderung erreicht werden. In Anbetracht des Problems der Fehlbelegung von Sozialwohnungen wurde 1982 in der Bundesrep. D. eine sog. Fehlbelegungsabgabe mit dem Gesetz über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen (A 7 WoG) i. d. F. vom 19. 8. 1994 (BGBl I 2180) eingeführt, wird aber in den Bundesländern nur teilweise eingefordert.
IV. Steuerbegünstigter und freifinanzierter W.: (§ 5 II und III Zweites Wohnungsbaugesetz (II. WoBauG) i. d. F. vom 19. 8. 1994 (BGBl I 2136) m. spät. Änd. - 1. Steuerbegünstigt ist der neugeschaffene Wohnraum, der nicht öffentlich gefördert ist, jedoch nach §§ 82, 83 II. WoBauG als steuerbegünstigter Wohnraum anerkannt wird. - Voraussetzungen für die Anerkennung als steuerbegünstigter Wohnraum: a) daß die neugeschaffenen Wohnungen nach dem 30. 6. 1956 und vor dem 1. 1. 1990 bezugsfertig geworden sind oder werden und keine öffentlichen Mittel im Sinne des § 6 I II. WoBauG zur Deckung der für den Bau dieser Wohnung entstehenden Gesamtkosten und zur Deckung der laufenden Aufwendungen oder der für die Finanzierung zu entrichtenden Zinsen oder Tilgungen eingesetzt sind; b) daß die Wohnungen, die in § 39 I II. WoBauG bestimmten Wohnflächengrenzen i. d. R. um nicht mehr als 20% überschreiten. - Für Grundstücke mit steuerbegünstigten Wohnungen, die nach dem 31. 12. 1973 bezugsfertig geworden sind, ergeben sich gem. §§ 92 a ff. II. WoBauG Grundsteuervergünstigungen für zehn Jahre. - 2. Freifinanzierte Wohnungen sind neugeschaffene Wohnungen, die weder öffentlich gefördert noch als steuerbegünstigt anerkannt sind.
V. Allgemeine steuerliche Wohnungsbauförderung: 1. Erhöhte Abschreibungssätze für Wohngebäude: Vgl. Absetzung für Abnutzung (AfA). - 2. Eigenheimzulage nach dem Eigenheimzulagengesetz i. d. F. vom 15. 12. 1995 (BGBl I 1783) für die zu eigenen Wohnzwecken genutzte oder einem Angehörigen i. S. von §15 AO unentgeltlich zu Wohnzwecken überlassene Wohnung im eigenen Haus. - 3. Wohnungsbauprämien (Wohnungsbau-Prämiengesetz) oder Wohnungssparbeträge als Sonderausgaben. - 4. Wohnungsbaugenossenschaften sind gem. § 5 I Nr. 10 KStG von der Körperschaftsteuer und gem. § 3 I Nr. 13 VStG von der Vermögensteuer (Vermögensteuer I a) befreit.
VI. Betrieblicher W.: 1. Maßnahmen zur Schaffung von Wohnraum für die Mitarbeiter eines Unternehmens aus Gründen der Schaffung und Erhaltung einer Stammbelegschaft. Kommt insbes. dann in Frage, wenn die Lage des Unternehmens dies verlangt, oder wenn die lokale Wohnraumsituation angespannt ist. - 2. Formen der Inanspruchnahme der Unternehmung zum Wohnungsbau ihrer Belegschaftsangehörigen i. w. S. (d. h. zur Ermietung oder zum Bau von Mietwohnungen, Werkwohnungen, Ledigenheimen, Eigenheimen, Kleinsiedlungen und dgl.): Gewährung von Instandsetzungsbeihilfen, Baudarlehen an Bauwillige, Zuschüsse und Darlehen an Hausbesitzer aus der Belegschaft, Zuschüsse und Darlehen an werksfremde Hausbesitzer, Zuschüsse und Darlehen an Gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften. - 3. Finanzierung durch a) Mittel der Unternehmung, b) Mittel betrieblicher Versorgungseinrichtungen (Pensionskasse und dgl.), c) fremde, insbes. auch öffentliche Förderungsmittel. - 4. Problematisch ist die Verteilung des Wohnraums an die Bewerber. Dauer der Werkszugehörigkeit sowie die "echte Dringlichkeit" sind i. d. R. zu berücksichtigen. - 5. Mitbestimmungrecht des Betriebsrats besteht nach § 56 II BetrVG, soweit es sich um "Wohlfahrtseinrichtungen" des Betriebes handelt (d. h. Errichtung der Werkswohnungen aus sozialen Gründen) sowie bei werkseigenen Wohnungsbaugesellschaften, auch solchen mit eigener Rechtspersönlichkeit.
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