Miethöhegesetz

Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) vom 18. 12. 1974 (BGBl I 3603) m. spät. Änd. - 1. Gültigkeit: Das MHG ermöglicht es dem Vermieter von Wohnraum, als Ausgleich dafür, daß die Änderungskündigung zum Zwecke der Mietzinserhöhung verboten ist (§ 1 Satz 1 MHG) und er ein Wohnraummietverhältnis grundsätzlich nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses i. S. des § 564 b BGB ordentlich kündigen kann, Mietzinserhöhungen während eines laufenden Mietverhältnisses durchzusetzen. Bei Abschluß eines Wohnraummietverhältnisses sind die Parteien in der Vereinbarung der Mietzinshöhe nach wie vor in den Grenzen des § 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes frei. Auch eine spätere einverständliche Erhöhung des Mietzinses kann außerhalb der Schranken des MHG jederzeit vorgenommen werden (§ 10 I MHG). Auch kann eine Staffelmiete mit einer Mietzinsstaffelung bis zu zehn Jahren vereinbart werden, wenn die weiteren Voraussetzungen des § 10 II MHG vorliegen, oder eine Mietanpassungsvereinbarung (Kopplung des Mietzinses an die weitere Entwicklung des Preises für andere Güter oder Leistungen) getroffen werden (§ 109 MHG). Das MHG gilt nur für einseitige, nachträgliche Mietzinserhöhungen bei Wohnraummietverhältnissen (Ausnahmen § 10 III MHG). Eine Mieterhöhung ist ausgeschlossen, wenn eine entsprechende Vereinbarung getroffen wurde oder sich der Ausschluß aus den Umständen ergibt, insbes. ein Mietverhältnis auf bestimmte Zeit mit festem Mietzins vorliegt (§ 1 Satz 1 MHG). - 2. Erhöhungsmöglichkeiten: a) Der Vermieter kann die Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses verlangen, wenn der Mietzins seit einem Jahr unverändert ist, der verlangte Mietzins die ortsübliche Vergleichsmiete nicht übersteigt und der Mietzins sich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren um nicht mehr als 30% (in bestimmten Fällen um nicht mehr als 20%) erhöht (§ 2 I MHG). Der Anspruch ist schriftlich geltend zu machen und zu begründen. Zur Begründung kann auf ein Sachverständigen-Gutachten, einen Mietspiegel oder drei Vergleichswohnungen Bezug genommen werden. Stimmt der Mieter nicht binnen zwei Monaten zu, so kann der Vermieter auf Zustimmung zur Erhöhung des Mietzinses klagen. Eine automatische Erhöhung des Mietzinses tritt nicht ein. b) Eine Mieterhöhung kann auch wegen Modernisierung nach § 3 MHG verlangt werden, indem 11% der für die Wohnung aufgewendeten Modernisierungskosten jährlich auf den Mieter umgelegt werden. Der Anspruch ist schriftlich gegenüber dem Mieter geltend zu machen. Die Erklärung hat - je nach Zugangszeitpunkt - die Wirkung, daß sich der Mietzins im folgenden oder übernächsten Monat um den geltend gemachten Betrag erhöht (Einzelheiten in § 3 MHG). c) Ebenso können Erhöhungen der Betriebskosten (Nebenkosten, wie Wasser, Heizung, öffentliche Lasten etc.) nach § 4 MHG durch schriftliche Erklärung anteilig auf den Mieter umgelegt werden. Der Grund für die Umlage muß angegeben sein und erläutert werden. Wie bei der Mietzinserhöhung wegen Modernisierung hat die Erklärung unmittelbar rechtsgestaltende Wirkung und führt unmittelbar zu einer Erhöhung des Mietzinses. d) Schließlich kann der Vermieter nach § 5 MHG Erhöhungen der Kapitalkosten durch schriftliche Erklärung einseitig gegenüber dem Mieter durchsetzen (Einzelheiten in § 5 MHG).

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